近日，全球知名投行摩根士丹利（Morgan Stanley）发布最新报告显示，尽管澳大利亚房地产市场已经历了连续18个月下跌，但悉尼与墨尔本房价中位数的可负担性依然比正在迅速上涨的西雅图与纽约低约60%，不过这倒是给在海外移居者提供了绝佳的投资机会。

报告的观点得到了澳大利亚《金融评论》（Financial Review）的认可，后者认为在对全球各大城市的房价与收入进行对比后，发现中国香港地区的住宅中位价格与家庭收入比率是世界最高，高达19.4%；澳大利亚两个最大的城市悉尼与墨尔本分别以12.9%与9.9%的住宅中位价格与家庭收入比排名全球第二与第五；排名全球第三与第四的分别是加拿大温哥华与以及美国加州湾区圣荷西。

利率税率及多重因素

导致在澳买房依然不易 

摩根士丹利对全球房价的分析报告是基于房价与收入比进行的。不过报告指出，尽管利率保持创纪录低点1.5%已经长达33个月，但比起美国、加拿大等热点城市以及中国香港，在澳大利亚借贷买房仍要昂贵得多。

澳大利亚利率与费用对比网站Finder.com.au数据显示，澳大利亚标准浮动房屋贷款利率（standard variable interest rate）约为4.91%，比美国、加拿大与香港的标准浮动房屋贷款利率分别高出20%至60%。

具体体现在，“在法国东部购买一座带有9个卧室且占地超过7000平方米的13世纪城堡的价格，都比在悉尼购买一套两居室公寓的价格便宜。”澳大利亚房地产研究机构Domain表示。

比起澳大利亚，很多海外城市在购买房产方面可获得的税收优惠政策要好得多。报告指出，香港的个人所得税率为15%，且不包括资本收益；又如在美国，居民住房抵押贷款还款是可以抵扣所得税的。

除了利率与税率，购买海外房产还存在货币浮动、潜在的经济和社会变化、税率或利率上涨、不同的法律体系、对外国买家可能的打压、语言不通以及对当地情况不够了解等因素。

值得注意的是，过去20年，澳大利亚经历得了全球性的房地产通胀，这意味着150万元澳元的预算只能在悉尼购买一套两室两卫的公寓，但在美国纽约曼哈顿最富盛名的中央公园南部（Central Park South），这一预算可以购买一套翻新的96平米一室两卫公寓。

海外移居者

获得绝佳投资机会

不过，这些因素给了在海外发展的澳大利亚人提供了优势。

专门为海外移居者提供财务建议的Atlas财富管理总监Brett Evans表示，澳大利亚统计局发布的数据显示，每1分49秒就有一名澳大利亚人移居海外。这通常意味着，这些移居海外者在海外工作约3.5年的时间，并且移居的对象地区常常是税收较低的地方，例如新加坡、中国香港或阿联酋迪拜。

“在海外工作几年后，虽然有更高的收入且更低的缴税，但海外移居者可能很少有理财上的收益。” Evans指出，“相比之下，他们可以在澳大利亚投资房地产，积累资本并拥有可以在回到澳大利亚时出售或者可用作抵押借贷的资产。”

《金融评论》报道表示，比如来自悉尼的Steve Birtwistle，过去10年，他投资了美国的住宅市场，在迈阿密购买下两套房产，将其出租后继续在澳大利亚生活。

“我并不知道太多的投资策略，”Birtwistle谈道，“更多的像冲动投资。”