近日，著名国际评级机构穆迪（Moody’s）发布最新报告，预测在2019年后期或2020年初澳大利亚房地产市场可能出现小幅回暖。在此之前，悉尼、墨尔本和珀斯等几大城市的房价仍将继续大幅下跌，跌幅最大将超过15%。

该报告在此前基础上重新调整了对澳大利亚房地产市场的预期，认为房价将在2019年全年下跌7.7%，其中墨尔本跌幅将居于首位，房价下跌或达11.4%。今年1月，穆迪曾表示澳大利亚房价会下降3%。

一、墨尔本领跌全澳，悉尼2020年复苏

报告称，导致穆迪下调房价预期的原因在于澳洲两大城市的房地产市场状况。

1月，穆迪预测悉尼房价下降3.3%，而该报告将降幅调整为9.3%。相比之下，墨尔本的降幅来得更为猛烈，穆迪预测房价将下降11.4%，几乎是1月预期6%的两倍。

报告指出，悉尼与墨尔本两大城市的主要区域将遭遇更大、更激烈的降幅。比如，悉尼的西南地区降幅将达到14.4%，但Ryde区房价将达到整个悉尼的最大降幅，为15.8%。与去年同期相比，两个地区分别下降8.1%和11.3%。

虽然悉尼每个区域的房价都将经历下跌，报告指出北部海滩地区和Blacktown地区是相对之下表现最好的两个区域，降幅较为温和，分别为4.3%和6.1%。

不过，报告称，悉尼房价将在2019年第四季度触底，而后在2020年实现小幅复苏，回弹幅度为3.6%左右，并在2021年进一步回温。

相比悉尼，墨尔本房价下降将表现得更为急剧。

墨尔本市区东部区域在去年下降5%的基础上将再大跌16.3%，整个市区南部区域的房价则在2018年经历了4.4%的下降后，再下跌14.2%。

与悉尼一样，墨尔本没有一个区域的房价不经历下跌。墨尔本房价表现最好的区域则为东北部与西部区域，预期降幅为8.5%。墨尔本房价预计会在2020年中期开始回弹，但2021年墨尔本东南部和西部地区房价累计跌幅仍将高达16.6%和18.8%。

无独有偶，4月11日，澳大利亚国民银行（NAB）也发布报告修正预期，预计房价将比最初预测的进一步下跌，悉尼房价可能会较峰值下跌20％。

其初步预测悉尼和墨尔本将面临从2017年的房价峰值下跌15％，但随着市场接近这一跌幅，国民银行现在将对悉尼房价跌幅预测下调至20％，墨尔本似乎较最初预测保持稳定。

穆迪报告预计，珀斯的房产市场前景依然疲软，经过此前数年的连续下跌后，预计该市房价将继续下降约8%，达尔文降幅为0.6%，阿德莱德与堪培拉分别下降1%和3.2%。

不过，霍巴特是全澳唯一一个房价逆势而涨的城市。穆迪在报告里将霍巴特的房价增幅从1月的2.7%上调至4%。

二、住房市场消费疲软，工资水平增长缓慢

报告显示，造成此轮房价下跌的原因在于住房市场消费疲软，尤其是工资水平出现较低增长更加剧了这一状态。

“潜在的住房消费趋势依然十分虚弱，由于在过去几年缺乏大幅的工资水平增长，消费者不得不掏空储蓄”，报告阐释道。

“该下降趋势带来的风险在于，相比预期，房地产市场急剧收缩，将给澳大利亚家庭带来负面的财富影响，造成消费收缩与整体失业率的上涨。”

报告强调，澳大利亚的房价还面临着进一步下跌的危险，部分原因归咎于不断收紧的信贷。

澳大利亚统计局（ABS）发布的最新数据显示，虽然2月自住房贷款总额上升0.8%，但自住房屋贷款批准量同比下降12.5%。2月房地产投资者贷款增长0.9%，但2018年全年下降了29.1%。

报告分析表示，贷款情况是房地产调整的关键因素，尤其是在悉尼和墨尔本。澳大利亚房地产市场发展放缓的一个重要因素是信贷紧缩。澳大利亚审慎监管局实行的紧缩贷款政策，使得房产购买相对困难。

此外，澳大利亚政府启动的负扣税政策也将成为一个潜在问题。

“另外一个导致下跌风险的因素是，在5月18日联邦大选后，负扣税政策可能发生变化”，报告表示。

内容来源：Moody’s、ABS、NAB、《悉尼先驱晨报》